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业委会换物业公司,官司为啥输了?

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现代城小区
物业人员为小区绿化

◎记者 青萍

近日,包头市得惠物业服务业公司(以下简称得惠物业公司)起诉包头稀土高新区现代城小区业主委员会及第三人确认合同无效纠纷一案,经过稀土高新区法院审理,最后确认现代城小区业委会与第三人包头市某物业公司签订的《物业服务合同》无效。也就是说,原告得惠物业公司赢得了这场官司。

官司尘埃落定,打赢官司的得惠物业公司总经理白乌力吉开始将更多时间和精力放在小区的物业管理上。那么,这起官司是如何发生的,法庭又是依据什么作出了有利于原告得惠物业公司的一审判决呢?

纠纷

现代城小区位于稀土高新区友谊大街54号,小区业主是从2008年开始领钥匙陆续入住的。

2011年5月15日,得惠物业公司从另一家物业公司手中接手了现代城小区的物业管理工作。得惠物业公司相关负责人表示:“接管之初,小区存在许多问题,如供暖没有分低、高压区,导致供暖存在质量问题。地下车库有漏水点,单元门需要维修,楼体的外立面存在破损,业主家中窗户、阳台有不同程度漏水等。对于自己能够解决的问题,得惠物业公司就自己作了处理,不能解决的,向有关方面打报告反映。渐渐地,现代城小区面貌发生了可喜的变化,但是也有一些老大难问题一直没有解决:如电梯大修、消防安全等。因为要解决这些问题,涉及动用维修基金,手续繁杂。”

2016年底,现代城小区成立了业主委员会,以推动解决小区电梯、消防、监控、门禁等实际问题。但是这些问题还没有解决时,业委会开始了一项新工作:更换物业公司。

业委会选定了新物业公司后,与该公司签订了《物业服务合同》。先期已经对小区进行了大量资金投入的得惠物业公司对于这个结果很“委屈”,在向有关管理部门投诉之后,得惠物业公司最终决定将现代城小区业委会告上法庭,通过法律渠道解决这一纷争。

2018年10月9日,得惠物业公司将现代城小区业委会起诉至稀土高新区人民法院。他们的诉求是:请求依法确认现代城小区业委会与第三人包头市某物业公司签订的《物业服务合同》无效;本案诉讼费100元由被告承担。

庭审

案件立案后,法庭依法进行了开庭审理。法庭上,原、被告双方分别陈述了自己的事实和理由。

法庭上,得惠物业公司代理律师、内蒙古昆峰律师事务所律师宝石认为,现代城小区业委会选聘新物业公司存在诸多违法之处,如选聘新物业公司的程序违法,不符合相关法律中关于“双过半”的规定;现代城小区业委会的成立违法,无权代表现代城小区业主与包头市某物业公司签订《物业服务合同》等。

针对得惠物业公司的陈述,被告现代城小区业委会辩称:选聘新物业公司由高新区稀土路街道沼潭东路第一社区组织,结果合法有效;现代城业委会与包头市某物业公司签订的协议是标准的示范文本合同,合法有效;此前现代城小区业委会起诉得惠物业公司,要求得惠物业公司撤离现代城小区的案件已经由稀土高新区法院受理,并于2018年10月10日组织了开庭,案由为排除妨害,得惠物业公司现在提出这样的诉讼属于重复诉讼,是拖延其撤离的时间;目前得惠物业公司在小区内存在大量的不作为行为,小区内电梯已经超期5个月没有年检,技术监督部门已经到小区检查并作出警示,如果得惠物业公司还利用诉讼拖延其撤出时间,将造成更大的问题。

庭审中,第三人包头市某物业公司的答辩意见和现代城小区业委会一致。

分歧

庭审中,双方对建筑物总面积、业主总人数(总户数)意见分歧较大。

现代城小区的建筑物总面积。得惠物业公司主张以建设工程备案登记表中的142290平方米为建筑物总面积或者以《项目基本情况》表中的135000平方米为建筑物总面积,这个数据包含除住宅面积及商业用房面积以外的“其他面积”;现代城小区业委会主张以沼潭东路第一社区的情况报告及投票结果公告等证据中备案面积117000平方米作为建筑物总面积。最终,法庭依职权调取的来源于建设环保局的《项目基本情况》表显示,住宅及商业用房面积之和为129000平方米,与来源于不动产登记局的建筑物总面积128539平方米数字基本吻合,来源于包头市信得惠房地产开发有限公司的《房地产开发项目手册》,住宅及商业用房面积之和为126800平方米,与以上数据接近。依据证据效力的采信规则,最后,法庭认定现代城小区建筑物总面积为128539平方米。

第二个分歧是现代城小区业主总人数。根据现代城小区《业主大会和业主委员会指导规则》规定,一个专有面积按1票计算;非住宅建筑面积按建筑面积分段累积计算,101平方米至1000平方米的部分,每100平方米为1票。庭审中,得惠物业公司、现代城小区业委会和第三人包头市某物业公司对住宅人数(户数)704人计算为业主总人数都表示认可,但现代城小区业委会和第三人包头市某物业公司对另外的商业用户42人(户)计算为业主总人数不予认可。最后,法庭认定现代城小区业主总人数为746人(户)。

第三个分歧是选聘物业公司的专有部分面积及业主人数。沼潭东路第一社区对现代城小区投票选举物业服务企业的发放选票、收回选票、抽查选票、计算选票都全程参与。沼潭东路第一社区的选举结果情况报告显示:选包头市某物业公司的有效票是392票,另有10票弃权票计入得票高的物业公司(即包头市某物业公司),合计402票;备案面积117000平方米,选聘物业公司有效票402票,占总面积的50.68%。经法庭计算得出,选聘物业公司专有部分面积应为59295.6平方米。得惠物业公司认为10票弃权票计入得票高的包头市某物业公司没有依据。法庭认为,因为现代城小区《业主大会议事规则》将弃权意见视为同意,沼潭东路第一社区将弃权票计入业主人数及专有部分面积,不违反该规定,最后,法庭认定选聘包头市某物业公司的业主人数为402人(户)。

结局

最后法庭认为,我国《物权法》和《物业管理条例》都规定了选聘和解聘物业服务企业,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,即通常所称的“双过半”,现代城小区的建筑物总面积为128539平方米,选聘物业服务企业的专有部分面积为59295.6平方米,没有超过半数;业主总人数为746人(户),选聘物业服务企业的业主人数为402人(户),超过半数。选聘和解聘物业服务企业因没有达到“双过半”,不符合法律规定。《合同法》规定,违反法律行政法规的强制性规定的合同无效。选聘和解聘物业服务企业程序不符合法律规定,现代城小区业委会与第三人包头市某物业公司签订的《物业服务合同》无效,得惠物业公司是现代城小区现在的物业服务企业,现代城小区业委会与第三人包头市某物业公司签订《物业服务合同》,与得惠物业公司有直接的利害关系,得惠物业公司请求判决该物业合同无效,符合法律规定,应予支持。得惠物业公司主张业主委员会成立不合法,无法律依据,不予支持。

最后,法庭判决:现代城小区业委会与第三人包头市某物业公司签订的《物业服务合同》无效。案件受理费100元由被告现代城业委会负担。据悉,现代城小区业委会对这一结果不服,提出了上诉。(本版图片由得惠物业公司提供)

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